胡萝卜,请注意,一个不同寻常的信号呈现,关乎未来9个月的楼市走向,abc

admin2个月前265浏览量

文丨来历:猫叔聊地产

ID:maoshuhouse

之前写过一篇文章,咱们回忆太深刻了。以至于4月份以来,总有粉丝不断提起——

这篇文章说的是,在不包括严峻调控的状况下,楼市中每年3月份的成交量是一个先行目标,通过调查这个目标,能够猜测一年的行情。

3月份完毕了,所以咱们来“催债”,赶忙让我出下篇。

嗯~ o(* ̄▽ ̄*)o我就满意你们。下篇来了。

本文主要和咱们共享一下从北京、上海、深圳三个一线城市的成交量,揣度全年大约的趋势,以及买房需求留意的问题。

以下干货比较多,咱们能够小本本记一下。

01

北上深敞开温文上涨形式

在剖析楼市详细成交量之前,咱们要先建立一种思想办法——“比较思想”。

其实这种比照方法说起来很简略,可是很多人都会疏忽。

比方每篇文章底下的留言,有一类问题,让我特别无语。

——请问买哪个城市好?

——买哪个区域增值快?

——这个小区怎么样?

这些问题,通通无法答复。

就像西红柿炒鸡蛋好吃欠好吃相同,很难答复。

由于没有一个清晰的比较规范。

假如仅仅泛泛的评论,其实没有意义。由于挑选太多了,所以没有方向。

但有一个参阅要素在,二选一,或许三选一,就会简略的多

好,有了比较思想,那么咱们剖析数据就会变得很简略。

北京3月份的二手房成交量剖析:

2019年,北京3月份二手房的成交量是16000套,请问这说明了什么?

这个问题提出来,大多数人都无法答复。

可是咱们找有参阅性的年份来比照下,答案就很显着了。

下图是从2016年到2019年3月份每月二手房的成交数据。

简略复盘下,北京这一轮涨跌的通过——

16年3月份,北京楼市发动上涨,二手房成交量到达32009套

17年3月份房价大涨,北京出台严峻的楼市调整方针,称为“317新政“。由于网签有滞后效应,所以3月份的成交量没有受到影响,是25945套

但在17年下半年,由于调控影响楼市低迷,月成交量根本在10000套左右徜徉。最低谷是2017年10月份成交量仅有6162套。房价也随即跌落10%-20%不等。

18年3月份,成交只要11156套,刚破万套的水平。商场相对低迷。

通过以上数据,咱们能够得出一个比较直观的定论:

怎么观测北京楼市冷热呢?

当商场热的时分,月成交量能够到达20000套以上,

商场最低点的时分,月成交量大约在6000套左右。

临界点在12000万套,持续高于这个数字商场向上,持续低于则商场向下。

在刚刚曩昔的3月份,北京二手房成交量到达16051套。这说明,北京楼市现已处于「温文上涨期」

上海3月份的二手房成交量剖析:

接下来看上海。

上海3月份的二手房成交量是25931套。是近2年半最高的成交量。

详细每个月的成交状况,我就不跟咱们做比照了,可是能够参阅一个数字——月成交15000套。假如高于这个数字,那么楼市就很难跌,假如超越这个数字,就有温文上涨的趋势。

这个数字是由近10年深圳成交量计算来的,感兴趣的朋友能够自己计算下。

数据来历:大众号一房一万

深圳3月份的二手房成交量剖析:

再看深圳。

深圳的二手房商场盘子比上海、北京要小的多。北京存量房大约是670万套,上海大约在780万套,而深圳的存量房(不包括小产权等在内)大约是170万套。

所以正常商场,北京二手房年成交量在15万套以上,上海在20万套以上,而深圳是6万套以上。

深圳也有一个月成交量参阅:5000套。接连高于这个数字,行情向上,接连低于这个数字,行情向下。

2019年3月份,深圳二手房住所成交4551套。比起北京、上海,深圳的3月份成交量体现并不亮眼,可是还要留意——这是深圳半年来最高的成交量,假如没有意外,依照商场惯性,后续成交量仍然会持续走高。

(数据来历:深圳华夏)

广州就不聊了,广州和深圳的楼市涨跌走向趋于共同,但时刻上有滞后效应,大约在半年左右(实际状况会更杂乱一些,但几句话说不清楚,先这么粗犷的说吧)。

最终,总结一下各个城市的二手房成交临界点:

北京二手房月成交12000套为临界点,持续高于12000套,楼市向上,持续低于,楼市向下。

上海二手房月成交15000套为临界点,持续高于15000套,楼市向上,持续低于,楼市向下。

深圳二手房月成交5000套为临界点,持续高于5000套,楼市向上,持续低于,楼市向下。

依照以上定论,

假如数字是实在的,那么只要对、错两种答案。

这也是我喜爱的方法:

与其看一些虚张声势的故事和一惊一乍的大新闻,

简略粗犷的数字剖析更为直观、有用。

02

楼市回暖,背面的逻辑是什么?

下面是北京楼市06-16年的房价走势图。我把上涨的年份用红圈圈了出来。

咱们发现了没?楼市每一轮上涨之前的2-3年,房价的动摇起伏相对很小。这个时刻段,便是“盘整期”。盘整期过了,便是上涨。

玩股票的朋友们知道,股市有一个术语“盘久必跌”。当大盘在上升到某个点位后,长时刻在一个区间盘整着,无力拓宽新的空间,这样极大的耗费了多头的力气,一旦利空出台或商场环境改变,就会使大盘呈现跌落。

盘久必跌是由于本钱都是逐利的,是有着时刻价值的,假如长时刻无法获利,资金会撤出该本钱商场,转向其他的本钱商场。

但楼市是很少呈现“盘久必跌”的状况的。除非遇到特别大的金融危险,不然楼市一定是“盘久必涨”。

这儿特指求过于供的一二线城市。

和炒股不同的是,买房的需求是一向存在的,但需求也是有“弹性”的。

为什么房价涨的越疯的时分,成交量越多,接盘侠越多?由于需求被激起出来了,咱们都怕不买还涨,怕这辈子都买不起了。所以买房的主意就越来越激烈。

当房价跌落的时分,成交量削减,咱们都盼着房价再低一点,希望买的时分再廉价点。这个时分,发现自己也不是特别火急的需求买房,还能够等一等,需求也就弱化了。

追涨杀跌是人的赋性。

买房的需求有很大的弹性。

可是,关于还没有房子的刚需来说,尽管能够等一等,等候的时刻段也仅限于1-2年。

商场相对平稳了,房源相对多了,刚需也要出手了。

深圳商场从2016年3月开端调控,到现在是3年的时刻,上海楼市也调整了3年。

北京从2016年10月开端调控,也有2年半的时刻了。

所以,刚需从张望阶段步入成交阶段,是很正常的。

咱们还能发现哪些规律性的现象呢?

看看北上广深的二手房成交热力求。

北京,除了通州、大兴的单个区域,主力成交都在五环以内。

上海的成交主力在内环、中环。

深圳在罗湖、福田、南山。

广州以越秀、海珠、荔湾、银河市中心成交为主。

发现了没?北上广深成交热力求简直悉数在市区。

这是价值回归的阶段。

怎么了解价值回归呢?

我记住17年年头,北京楼市现已十分炎热了,卖家一夜之间加价50万都是常态。

商场上的房子靠抢,并且优质房源很少,都是归于质量较差、地段也欠好的房子。

哪怕六环外的房价,也直线拉升。

牛市晚期,鸡犬升天。

而通过两年多的盘整,热钱不再洪流漫灌。潮水往后,什么地段在裸泳,就很简单看出来了。

所以19年楼市回暖,是刚需支撑起的热度,好地段和差地段价格上会有更大的不同。

越是好地段越涨,

越是差地段越跌。

这便是为什么,市区二手房会回暖,反而远郊的新房销售量会很惨白的原因。

03

眼下的咱们要做什么?

前两天有个粉丝问我,16年现已在某个城市买了三套房,现在赚了不少钱,要不要持续借钱再买。

我问他,你为什么在16年买房?

他说,16年一些好地段的房子现已开端上涨了,就预见要有一波行情。

我持续问,16年的时分,和现在的状况,详细有哪些不相同吗?

他想了想说,16年买房的时分,还没有限购限贷,房贷利率也低,买房的杠杆比较足。

我持续问,那环境彻底改变了,为什么你还要持续借钱再买呢?

他有点欠好意思了:可能是这两年买房赚了钱,惯性的主意吧。

我说,16年你买入,是由于你判别房价会大涨。

现在你想买房,是由于你想让房价大涨,你赚到钱。

判别和希望是两码事。

承当的危险也彻底不相同。

他说,理解了。那我现在该怎么做呢?

这位粉丝的问题,也是归于比较典型的一类。

假如曩昔两年,你买房赚了钱,那么你该想想,你的负债压力大吗?需求卖出一套去缓解一下房贷压力吗?

假如你的负债压力尚可,那么你的房子需求置换吗?老破小换次新,远郊房换市区,非学区房换学区房?

所以当下的逻辑是1、假如负债过高,适度削减负债 2、从残次财物置换为优质财物

尽管楼市现已回暖,但限购限贷的“杀威棒”仍然存在,大涨是肯定不可能的工作。

但又由于楼市回暖,商场上成交量开端活泼起来,上车和置换是特别好的机遇。

本文完

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